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量价齐跌已现 房企资金缩量未改 楼市下行压力加剧

8月15日国家统计局发布的房地产相关数据,验证了为何再次出现头部房企的倒下:销售额由增转降、开发投资继续下探、房企资本金来源持续恶化……三大指标的持续下探,也将7月的房地产开发景气指数推至年内最低点,为93.78。在优化政策迟迟未能落地执行的情况下,风险已不断累积。

由增转降的销售额


(资料图)

3月超短小阳春,也没能拉动整体销售数据的下行。

8月15日发布的数据显示,1-7月,商品房销售面积66563万平方米,同比下降6.5%,其中住宅销售面积下降4.3%。商品房销售额70450亿元,下降1.5%,前6个月这一数据尚在正增长区间,为同比增长1.1%。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,1-7月,全国商品房销售面积下跌6.5%,跌幅比上半年扩大1.2个百分点,其中住宅销售下跌幅度(-4.3%)扩大1.5个百分点,跌幅扩大幅度更大。1-7月商品房销售额下跌1.5%,为一季度以来首次负增长。环比来看,7月单月销售面积和金额均“由正转负”,而且负增长的幅度分别为-46.1%、-44.7%,即6-7月销售面积和金额均骤然下跌。究其原因,李宇嘉分析,一方面,7月是季节性淡季,另一方面开发商冲半年业绩后,推盘和促销的积极性有所减弱。更重要的是,7月房企风险再次蔓延,各方对于后续市场的走势再次转弱,同时7月表态优化调整政策后,居民也在等政策出台以决定后续的购买选择,这些都是导致7月销售明显下行的原因。

与销售面积、销售额集体双降相对应的,是库存的攀高。国家统计局披露的数据显示,截至7月末,商品房待售面积64564万平方米,同比增长17.9%。其中,住宅待售面积增长19.5%。

“换句话说,到了7月,楼市已经出现事实的量价齐跌。”一位不愿透露姓名的分析师如此评价7月销售数据。

持续恶化的资本金

销售的恶化,叠加信贷未能全量释放,让开发商的资本金持续恶化。

1-7月,房地产开发企业到位资金78217亿元,同比下降11.2%,这一数据在前6个月为-9.8%,7月呈现继续恶化的趋势。

具体来看,前7个月,国内贷款9732亿元,下降11.5%;利用外资30亿元,下降43.0%;自筹资金23916亿元,下降23.0%;定金及预收款27377亿元,下降3.8%;个人按揭贷款13950亿元,下降1.0%。

“1-7月,开发商到位资金同比下跌11.2%,跌幅比上半年扩大了1.4个百分点,在去年同期下跌25.4%的情况下,今年再次下跌11.2%,单月环比6月均由正转负,且负增长幅度较大,可见资金链之紧张。”李宇嘉分析称,其中,作为外源融资的国内贷款下降11.5%,跌幅扩大0.4个百分点,自筹资金下跌23.0%,收窄了0.4个百分点(贷款展期、国央企发债稳定等),显示金融机构整体对风险还是非常谨慎;作为内源融资的销售端,定金预收款下滑3.8%,扩大了2.9个百分点,按揭贷款下跌1.0%,为一季度以来首次下跌。“主因是销售下滑,居民按揭买房意愿下降,并非是银行不愿意放款,事实上银行额度充裕,也非常愿意投放按揭。”李宇嘉表示。

就在8月15日当天,央行进行4010亿元一年期中期借贷便利(MLF,俗称“麻辣粉”)操作,利率2.5%,此前为2.65%。今日有4000亿元MLF到期。本来,市场预期此次MLF不会下调,仅仅只会于20日下调LPR,没曾想却出现了超预期“降息”。

继续下探的投资

转跌的销售与持续恶化的资本金,让房企的投资冲动无力释放。1-7月,全国房地产开发投资67717亿元,同比下降8.5%,这一数字在前6个月为-7.9%。

从具体数据看,1-7月,房地产开发企业房屋施工面积799682万平方米,同比下降6.8%。其中,住宅施工面积563026万平方米,下降7.1%。房屋新开工面积56969万平方米,下降24.5%。其中,住宅新开工面积41546万平方米,下降25.0%;房屋竣工面积38405万平方米,增长20.5%。其中,住宅竣工面积27954万平方米,增长20.8%。

在包括李宇嘉在内的业内人士看来,投资乏力主要原因在于6月以来,新房销售同环比下滑幅度加大,特别是7月重点城市同环比下滑幅度超过30%,TOP30重点企业中大部分销售同比下滑幅度在30%-40%,即便是头部企业也出现了超季节性的下滑,抑制了开发商拿地、开工的积极性。新开工和拿地下降,拖累了施工和开发投资,1-7月开发投资下滑8.5%,今年以来连续下行,且跌幅扩大。

8月下行压力仍大

面对集体走低的楼市数据以及近期出现的“碧桂园事件”,国家统计局新闻发言人付凌晖在当日的新闻发布会上表示,目前房地产市场总体处于调整阶段,部分房企经营遇到一定困难,特别是一些龙头房企债务风险有所暴露,影响市场预期。

但他同时提醒,要看到这些问题是阶段性的,随着市场调整机制逐步发挥作用,房地产市场政策调整优化,房企风险有望逐步得到化解。近期,北上广深一线城市密集发声,表示要支持和更好满足刚性、改善性住房需求。部分二三线城市也在出台新的房地产调控政策,各地房地产政策调整优化有助于提振市场信心。随着经济恢复向好,居民收入增加,房地产市场优化政策显效,居民住房消费和房企投资意愿有望逐步改善。

但李宇嘉认为,在房企风险爆发预期下,加上房价进一步下跌已经形成预期,而居民端在就业、收入等方面并未明显改善,预计三季度销售、开工、土地等主要市场指标将弱于二季度。“当然,近期各地积极纾困楼市,热点城市开始降低二套房首付比例,一线城市也在酝酿政策,国家也在出台各项扶持民企融资的政策,推进城中村改造。”李宇嘉判断,近期央行再次下调政策利率MLF,预计接下来房贷利率还会下降,从而对需求进行托底,但这些政策能缓解下行态势,但根本的问题未解决,在供大于求的新形势下,难以扭转下跌的态势。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱也认为,即便8月中下旬利好政策密集出台,将一定程度上提振市场活跃度,本轮政策效应不会立马显效,市场信心需要时间恢复,预计市场四季度有望企稳回升,8月市场仍存下行压力。

北京商报记者王寅浩

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